第

!"卷第_月

#

期

四川师范大学学报社会科学版

!

"

$%&'!"#(%'#

+/.,/-;#)*#*

)*#*

年

#

+%,-./&%01234,/.(%-5/&6.278-92:;!1%32/&1328.389<=2:2%."

论我_!国_!_基养_于老_公_建服_民_营务_"_民业_办_公之_助_和市_以场_房_养化_老_等运_模行_式_的模_法_律式_分_析及_与其_探_讨规范

!

于新循

!

四川师范大学法学院

#

成都>#**>?"

!

"

!

摘要

化运行模式

房养老这一新兴模式

种种困境为此亟待采取针对性对策措施

以规范而有效的成长和运行

关键词养老服务业市场化运行模式

以多种运行模式兴办养老服务业已成为应对我国人口老龄化的有效路径

作为新型的养老服务业市场

民办公助模式抑或尚在实践探索中的以

加之社会认识不足其运行取向尚存在不少偏差还面临着

特别是通过程序规制及监管强化使其在可持续性制度建设支持下得

!

不管是受不同程度政策支持并已有所成型的公建民营模式

$

!

俱因现行制度缺失缺乏规范性

!

"

!

"

!

#

公建民营民办公助以房养老

#

中图分类号!AB!F#!文献标志码!C!文章编号!#***DE!#E%)*#*&*#D**#!D*?

#

'

!

中国是目前世界上老年人口最多的国家国家及地方在遵循市场经济规律大

&

开始进入人口老龄化的快速发展期在机

家相比

济基础薄弱

我国发展养老服务业必须具有中国特色

国养老服务业其基本方向就是要在坚持

基础上通过产业养老

投资主体多元化服务对象公众化

服务方式多样化及服务队伍专业化的养老服务养老服务基地

国务院办公厅转发服务推出了十种被民政部在全国加以推广的养老

发展改革委教育部民政部服务模式

建设部卫生部人口计生委现就我国实践中养老服务业的市场化运行模

关于加快发展养老服式择其主要以典范的公建民营模式民办公助模

积极支式以及尚在积极探索中的以房养老这一新兴模式为

购买服务等多研判对象至于政府补贴购买服务等以及诸运行模

鼓励社会资金以独资合式之间关系问题则因本文视角选择及篇幅所限而不

参股等方式兴办养老服务业

作专门讨论"#着重于法律层面作出分析与探讨

而且

近些年来

与西方发达国力推进养老服务业发展方面进行了大胆探索

因我国老年人口数量庞大')未富先老*

及经构养老服务与居家养老服务这两种基本养老服务模

社会保障体系不完善等国情所囿使得式基础上

' #

不少地方特别是上海市大连市青岛市

# ' ' '

温州市等经济发达地区创造并实践了各具

可谓层出不穷

尤为典型并具全国影响力的当属

&

#

!

&

发展我宁波市

事业养特色的养老服务业市场化运行模式

的发展路径来大力推进精彩纷呈其中

运行机制市场

)大连模式*%%%该市基于打造为全国老年人服务的

# ' #

在总结探索试点基础上不断创新

'

#

)

#

'

老

*

#

)

*

&

#

'

化

'

社会化进程&)**>

年

)

月

F

日

#

的全国老龄委办公室

劳动保障部财政部

'

&

'

税务总局#*部委联合制定的

/

#

'

务业的意见0!以下简称意见0"就明确要求

/

(

持以公建民营

种方式兴办养老服务业

合作联营

'

民办公助

'

政府补贴

'

!

'

#

'

资

'

&

收稿日期!)**FD*FD#*

基金项目

!

本文是司法部)**>年度国家法治与法学理论研究规划项目和

)我国养老服务业发展法律对策研究*!*>1BQ)*@E"

教育部)**F年度人文社科研究青年项目城乡统筹养老服务法制问题及立法对策研究的部分研究成果

* &

四川师范大学法学院教授研究方向为民商法学经济法学

)

作者简介

!

于新循!#F>>%"#

男

#

四川蓬安人

#

'

&

#!

四川师范大学学报

!

社会科学版

"

一

!

公建民营模式的分析及建议

基本认识

公建民营模式

民助*&该运行模式所要实现的总体目标就是权由社会经营者部分代行

通过改革逐步建立政府宏观管理公办养老服务机双方的资金及精力投入比例以及能力优势分配经营

构自主经营自我发展的管理体制和市场化的运行服务权通过协议确认双方在某些服务管理上的职

机制实现养老服务业的可持续发展在公建民营责范围形成合作关系社会经营者则根据投入情

模式中主管部门将公办养老服务机构及老年文体况获得相应回报五是股份式

服务等场所及设施采取产权和经营权分离的方式公办养老服务机构进行股份制改造

在不改变产权性质的基础上改变经营方式实行管机构参与管理分享股权形成产权多元化

理引进也就是说由政府优惠提供服务设施及条享风险共担的格局并按照现代企业制度的模式实

根据协议约定依法将公办养老服务机构及服务现公办养老服务机构的经营管理当然除了对公

设施经营权以承包租赁委托经营合营参股以及办养老服务机构进行股份制改造的股份式外也有

出让等方式转给企业社会组织或个人以及外资一般意义上的股份式或者称混合股份式对此

等社会经营者由其按照自我经营自负盈亏自我意见鼓励社会资金以参股等方式兴办养老服务

发展自我约束的原则为老年人提供养老服务社业诸如重庆市关于加快发展养老服务业的意见

会经营者在满足及特困老等也同样要求按照谁投资谁管理谁受益的原

人等入住前提下鼓励和支持不同所有制性质的单位和个人以参

因应养老服务业的发展需求开始招收社会老人入股等方式积极采取股份制股份合作制中外合作

并享受国家对养老服务业规定的所有优惠政策合资制等多种组织形式发展壮大养老服务机构

期间社会经营者以承包费租金分成等形式向主疑对其发展我们要在鼓励和支持基础上合理制

定并实施支持这些混合式养老服务机构按照我国养

老服务业基本要求发展的鼓励性政策和法律措施

其他还有诸如部分产权转让式即将公办养老

社会组织服务机构的房屋使用权租赁而将内部设备设施和

政府则根据承包合同收取一些易耗品等资产的产权通过招标拍卖的方式有

诸如此类不一而足

就公建民营模式的主要成效看通过该运行模

社会经营者一方面可以为政府分担一定责任

占轻了政府负担促进了政事分开另一方面也有助于

提高养老服务机构的服务管

还可以吸引社会资金投入于养老服务设施

二是租赁改造和设备添置所以该运行模式代表着公办养

即将公办养老服务机构的使用权租赁给市场老服务改革的方向成为盘活存量资产降低服务门

主体经营政府根据租赁合同收取一定的租金监督槛有效利用现有养老资源增强资金效能提高服

租赁财产不受损失社会经营者凭借自己的经营才务意识及服务质量的有效模式

能获取经济效益并利用经营的收益支付该机构的公建民营模式存在的主要问题

租赁费用三是委托经营式即将公办养老服务机部分社会经营者追逐经济利益

构委托给各类市场主体全权经营管理例如北京公建民营养老服务机构背离福利性质单纯追求营

实利忽视困难老人需求的不良倾向

从对象选择看公建民营养老服务机构主要瞄

新桥街道办将该老年公寓日常事务的管理委托给北准的是市区老人是收入较高且稳定可靠的老人

京稻香村食品有限责任公司承担

老年公寓后便负责起老年公寓所有的运行管理工

公建作四是合营式即公办养老服务机构的经营服务

根据政府与社会经营者

#

该公司托管三和

! "

一

#

亦称

)

公办民营*#或称

)

&

#

!

办

"

#

'

#

&

#

&

#

&

!或称参股式"#即对

#

公办养老服务

利益共

#

'

#

'

&

#

'

#

件

#

&

#

'

#

"

'

#

&

#

'

/

0

'

&

#

/

0

)

三无老人*')五保老人

由政府给予

*

(

)

'

*

#

)

政府补贴*&同时

#

则

#

'

住

#

&

无

#

'

#

管部门上交部分经营利润

&

实践中

#

该运行模式的运行方式主要有五种

即在不改变公办养老服务机构产权性

&

一是承包式

#

质的前提下

#

将其经营服务权转让给企业

'

#

或个人等市场主体经营

#

一定的承包费

#

并监督社会经营者的相关服务与运偿转让给各类市场主体

&

#

&

营

&

这种形式相对简单

#

操作相对成熟

#

因此在实践

#

中这种方式被采用得最多

&

例如#)**>年在北京市式

#

减

民政局备案的公建民营养老服务机构共有#F

家

#

全市公办养老服务机构总数的?'!Y&其中##@家引进先进的管理方式

#

养老服务机构都采取了承包式这种方式

#

而采用租理水平

#

+

#,

赁式

式

'

合营式的则分别只有)%!

家

&

#

$

#

'

#

'

&

#

! "

二

其一

&

#

导致部分

&

#

'

市三和老年公寓是该市首家政府投资E**万元

公建民营

'

&

行

)

'

企业经营

*

新模式的老年福利院

&

北

#

&

#@

!

于新循论我国养老服务业之市场化运行模式及其规范

事实上

构的服务对象市场化定位与最需要机构长期照料护对拟实施公建民营模式的公办养老服务机构

理服务老人的支付能力不足之间的矛盾都不同程度据国家国有资产管理的有关规定由有资质的中介

地呈现出加剧之势由于缺少法律法规的强制约束机构进行资产评估并将评估结果报国有资产管理

和评估标准的规范操作程序要在一定范围内将包括公

不足或缺失众多养老服务机构在收住老年人时更建民营方案在内的相关内容进行公告以增加公开

多运用市场法则和市场定位采取公建民营模式时一

出现了一种与社会福利和社会公益法则悖行的现律实行招投标制度进行公开竞争由市场来选择社

其中公办养老

应按要求到当地民政及有关

经确认后按规定享

#

就机构养老服务而言

#目前各类养老服务机职代会同意后报同级民政部门批准$!)"资产评估#

#

要根

#

&

#

加之政府资源配置的部门确认$!!"发布公告#

#

使得我国的养老服务性和透明度$!@"招标投标

#

象

&

#一方面是大量需要机构养老服务的老人会经营者$!E"办理变更及注册登记手续#

因支付能力不足住不进来另一方而却是许多高收服务机构公建民营后

# #

入但身体健康的自理老人占据了大量床位

#

在本该部门办理变更及注册登记手续

#

属于调节社会公平的国民收入二次分配中进一步加受优惠政策

&

%

剧了社会的不公平

&

这种状况若得不到有效解决

#

其次

#

高度重视政府委托对象的遴选工作

公开向社会招标是实现委托方式制度化和透明化的

公建民营养老服务机构为了实现利重要举措为完善社会招标程序尤其是政府委托对

一方面个别社会经营者擅自将原有健身象的资质审查程序应采取的有效措施至少有三

娱乐等设施改成老人住房以达到增加收住数量的是对委托对象的组织财务服务绩效与专业能力等

目的另一方面普遍采取包房形式以减少服务成进行全面评估二是成立政府委托项目评审委员会

究其主要原因一是在于社会招标程序不规范人员构成除政府相关部门官员外外聘专家学者的

二是在于政府的监管手段不完善人数不得低于一定比例

其二基层政府普遍抱有一包了之的消极心项目和评审结果应及时在政府网页上公布

以致因行政支持不足而迫使社会经营者开辟增受社会监督

渠道同时因政府责任意识不明确而大大削弱了再次慎重研究政府委托合同的文本结构

政府实施有效监管的能力建民营模式中的政府委托合同作为一种行政合同

规范公建民营模式的主要对策措施是政府基本立场和努力方向的展示该合同虽然不

为有效改进公建民营模式发展中的上述不足一定强求统一但必须确保养老服务机构的福利性

我们认为在准确把握国家推行公建民营政策的实质必须明确养老服务机构承担的福利养老责任

搞好公建民营模式的分类指导工作避免和克服须保证国有资产保值增值的责任必须保障委托对

等脱离实际的形式主义基础上严格规范象的合法权益

公平公正的操作程序强化管理及政府监督最后实施更为严格的政府监管相对于民办

基本要求应当包括一要保持其公办养老服务养老服务机构公建民营模式应接受更为严格的政

不能改作府监管基于国际经验和我国的实践政府监管可

二要指导和调控公建民营的服务收费标准防大力采取诸如组建专责巡察机构建立信息披露机

止随意提价三要在科学合理评估经营收益的基础制以及建立有效的养老服务机构惩戒和退出机制等

引导社会经营者扩大公建民营模式发展四要保手段加以强化

等服务对象的合法权益民办公助模式的分析及建议

集体资产不流失基本认识

现就推进公建民营模式具体的主要对策措施在坚持政府主导

建议如下台规划资金投入等方面职责的前提下

首先鼓励和支持各类社会力量参与养老服务业建

根据国家有关法律而要全面落实现行优惠政策对民办养老服务

合本地实际情况研究制定切实可行的改革方案经机构在规划设置资金投入土地提供和税收方面给

&

+

),

机构养老服务的方向就会偏离正确发展的轨道

从资源分布看

益最大化

&

#

&

#

'

#

(

一

#

'

#

)

*

#

$

#

本

&

#

'

&

!比如三分之一"$三是委托

#

全面接

#

)

*

态

收

#

)

&

*

#

&

公

#

&

!

三

"

&

#

必

质

'

#

)

一刀切

*

#

&

公开

其中

'

#

&

#

&

#

(

#

机构作为非营利性养老服务机构的性质

#

&

#

他用

$

#

'

$

上

障

#

$

&

)

三无老人*')五保老人

五要保证国有

*

$

二

!

一

! "

'

&

Z

#

充分行使政府在制定政策出

'

&

'

#

政府要积极

#

规范公建民营模式的基本程序&!#"制定动员'

方案

#

' # &

法规和政策文件规定结设

#

'

#E

四川师范大学学报

!

社会科学版

"

予支持和优惠

就要大力推动养老服务机构的民办公助模式

目前该运行模式只适用于非营利性民办养老

服务机构并不包括营利性养老服务机构我们认议

这尽管不能简单认为就是对营利性养老服务机

构的不公平对待但由于政策导向差异过大同时由象和范围应该是

于分类管理制度的缺失导致以企业形式实际选择事行为能力的个人举办的

营利性养老服务机构的并不多绝大多数民办养老民政部门依法批准成立取得

服务机构都选择登记为民办非企业单位性质的非营准证书民办非企业单位

利性养老服务机构甚至包括一些高档型老年公寓办非企业单位合伙登记证书

等养老服务机构也是如此而且这与个体

立公开平等规范的养老服务业准入制度积极支务的非营利性民办养老服务机构

持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多民办公助的资助条件对于符合特别条件

种方式兴办养老服务业鼓励社会资金以独资合务业做出突出贡献并受到省级以上表彰奖励的营利

合作联营参股等方式兴办养老服务业的要求性养老服务机构也可参照执行

也是有所相悖的所以对营利性养老服务机构同

样要在鼓励和支持基础上合理制定并实施支持其助的非营利性民办养老服务机构应符合下列的资助

与我国养老服务业基本要求发展相适应的鼓励性政条件

策和法律措施规范有序地促进它们实现稳步有度政部颁发的

且可持续性的良性发展就此而言对其也应实行项管理制度健全

一定限度的民办公助政策支持至于该限度

要做出相应合理的统筹性考虑

在此模式中往往由企业

外资出资兴建通过政府规划

使用权建设各档老年公寓功能完备的老年人社机构审计合格

该养老模式应该得到大力提倡和推广因为它

是真正的民间资本投入及自主经营自负盈亏既能质支持

弥补政府投入的不足又能为社会老人提供养老服资助和有偿资助

满足日益增长的老年人需求同时还能为社会提老服务机构给予无需偿还的资金资助

供大量就业机会完全符合我国政府大力发展养老模床位投资额等要素由政府无偿给予相应的资

服务业的指导思想尤其对于承担亦即政府购买床位给

保老人养老服务的民办养老服务机构政府可按一其他特殊困难群体有偿资助又分限期资助和无限

定比例和供养人数采取民办公助模式其中的限期资助指政府投入部分资金

周转期间不收

周转期满后政府收回资金再投入兴建

无限期资助则指政府向民办养老服务机

按低于贷款利息收取资金占用费待该

瓶机构停办时收回资金至于物质支持是指提供棉

只是登记为民办非企业单位的民办养老衣棉被捐物及其他物质给民办养老服务机构

而登记为凡属资助

根据老

全护理确定

#

切实推动民办养老服务机构蓬勃发难

难下的二难境地

规范民办公助模式的基本要求及具体建

#

致使资金运作困难

#

投资人陷于进退维谷

'

骑虎

展

#

&

#

! "

二

&

#

&

为

#

#'规范民办公助的对象和范围

&

民办公助的对

(

依法成立的组织或者具有完全民

经县市辖区级以上

社会福利机构设置批

法人

#

!

市

'

"

#

/

0

和

/

!

"登记证书0'/

民

或民办非企业单位

/

托管康复服

同时特别设定

为养老服

#

!

"

0

&

#

/

意见0)要建

!

"

登记证书0#为老年人开展养护

'

#

&

#

'

#

'

资

'

*

#

&

#

)'规范民办公助的资助条件各地实施民办公

&

#

!

具体要求可按当地实际酌情量定"(!#"符合民

#

'

/老年人社会福利机构基本规范0$!)"

各

管理服务规范管理运营工作正

# #

入住率不

&

#

&

#

则需常$!!"开业一年以上

低于>*Y$!@"民政部门的年度检查为合格以上

社会组织或个人以及 !E"年度内无严重责任事故与重大服务纠纷$!>"

优惠出让土地务对象满意率不低于F*Y$!""经登记注册的审计

#

床位不低于E*

张

#

&

$

#

'

服

#

'

扶持

#

'

&

区

&

#

!'规范资助方式

&

资助方式包括资金支持与物

就资金支持而言资助资金支持包括无偿

其中无偿资助指政府对民办养

按照机构规

'

#

&

#

&

#

务

#

'

#

&

)

三无老人*')五金

#

)三无老人*')五保老人*

及

*

#

&

#

采取

)

政府补期资助

&

#

支

贴

*

抑或

)

购买服务*!更多适用于居家养老服务

"

等持民办养老服务机构年

#周转!%E #

办法予以扶持和资助

&

特别是对于建成初期的民办取任何费用

助其渡过创业难服务设施

&

#

养老服务机构

#

更要予以必要扶持

#

关

&

构投入资金

#

当然

#

这种模式现实中也遭遇了不少政策

)

&

#

颈

*&比如

#

'

&

服务机构才能享受国家的一些优惠政策

#

@'规范民办公助的资助标准及用途

&

民办非企业单位又给这些单位带来土地及地上建筑范围内符合扶持资助条件的养老服务机构

#

物不能抵押贷款且不能出售房屋产权等麻烦和困人实际入住床位数按照自理半护理

#

'

#>

!

于新循论我国养老服务业之市场化运行模式及其规范

补助资金标准

年资金补助的具体标准

资助金必须用于机构内部设施条件的改善

老年人健身康复文体活动器材以及生活用品用

具的购置等不得挪作他用

&

各地按照当地情况确定每张床位每养老金总额交给其继承人

'

在资助资金的用途方面北京重庆长沙等城市已纷纷开始各有特色的以房

房屋修养老尝试

"

&

目前

#

国内上海

'

南京

'

&

#

'

&

缮

'

就南京而言#)**E

年

E

月南京汤山留园老年公

寓曾经在全国第一家创立以房养老的新型养老模

对于凡符合资助式成为全国第一家拥

敢吃螃蟹的人*&其方案是

应填报社会养有南京市>*平方米以上产权房年龄在>*岁以上

老服务机构资金资助申报表0#并根据资助额和资助的孤残老人可以自愿将其房产抵押

用途逐项列出预算支出明细申请机构每年定期向老年公寓终身免缴一切费用房屋产权在老人谢世

所在地的县市辖区民政部门提出申请并提交后归养老院所有该做法严格讲只是倒按揭的雏

资助申请书年检合格记录的登记证复印件等文件一度被定位为

强化监督管理

成立由辖区民政部门负责组房养老的南京模式*#受到当时国内各媒体的广泛关

织的社会养老服务机构资助评审小组对申请资助注甚至较高评价并引发全国关于养老模式的大讨

的养老服务机构进行评估审查并按民政部门审定论然而汤山留园老年公寓其后所为与当初的以

的预算明细安排对资助金的使用进行监督房养老模式背离得越来越远

不予以资助的例外情形有下列情况之一终因两位负责人纠纷而宣布停业

擅自变更机构名称新加坡模式

擅自合并或改为他用这一政府背景的公益性机构提供资金服务方面与

在限期内不予整改或逾新加坡模式

上海模式的具体试点为例

位于普陀区的二室户老公房卖给公积金管理中心

#

&

E'规范民办公助的资助程序

&

#

)

(

条件的非营利性民办养老服务机构

#

/

'

$

经公证后入住

&

#

$

!

市

'

"

#

!

)

*

'

&

形

"&这种移植国外的养老方式

#

)

以

>'

&

#

&

#

&

#

#)

以致于)**"年月

+!,

&

至于近似于

"'

&

)

*

的

#

不予以资助(!#"未经批准

负责人的$!)"未经批准#

$!!"年度审验不合格的

#

'

)

的

* )上海模式*!在由公积金管理中心

地址

'

的

期不申请办理养老服务执业证书验审手续的$!@"

#

)

*

类似"#也被称为)以房自助养老*&

以

财

)

*

(

一对?*岁老年夫妇将

务帐目混乱

#

不按规定要求报表或报表弄虚作假的

E"管理服务质量差#老人及亲属意见较大的$!>"屡公积金管理中心将@*多万元房款一次性交付老夫

"

次违反养老服务行业规定和职业道德经批评教育妻俩同时再将此房返租给他们并与其签订年租

# # #

赁年限老人须将年租金一次性交付公积金中心

不到

剩余租金则退还老人的遗产继承人

上海市的以房自助养老倒按揭

南京汤山留园老年公寓曾率先公开推出

倒按揭性质的以房养老举措尽管其当

时做法严格讲只是倒按揭

由这些机构出售住房或其他资产予方面是一种金融机构盈利性行为

这相当于银行通过分期付款的形式收购老作为金融机构提供的一个跨银行跨保险的金融理

需要综合性的金融服务例如

倒按揭的保险公司

$

#

!

不改的

&

#

"

#

三

!

我国实践探索中的以房养老模式

并且双方约定#"年后老人如健在则租金全免#

"

年期限的

# &

显见

保险公司以及有区别的

基金等资金拥有者或者有政府背景的公益性机构的是具有

这些机构定期一次性或分期向老年人支付现金

直到其辞世后

!

一

"

基本认识

所谓以房养老模式

#

严格讲

#

是指老年人将自有

#

)

*

与

)

*

是

房屋的产权抵押给金融机构如银行

'

!

#

)

*

#

!

"

#

)

*的雏形"#主要表现为两

&

#

&

其一#)倒按揭

*

以偿还

&

'

年人的房屋产权

因此专业上称作

抵押贷款*#简称

#

类似于把住房抵押贷款反过来做

#

财类产品#)倒按揭

*

&

#

)

反向住房抵押贷款逆向年金国内首家主营

*

或

)

*

)幸福人寿*)**"

)

倒按揭*![878-98M%-:/8"&事年就在上海市通过相关部门的审批正式挂牌营业&

II

实上#)倒按揭

*

常被作为以房养老统称模式的代名而

最早起源于荷兰近一二十年来在美公积金管理中心的

国发展得十分迅速目前最为流行的就是

)

以房自助养老

*

则侧重于居家养老服务上海市

!

词

&)倒按揭

*

#

)

以房自助养老试点便属于居

*

)

#

)

美国模家养老*"#属于政府扶助居家养老服务的公益行为&

式

*&另有一种

)

新加坡模式*#

即

>*岁以上的老年也因此可以说

#

公积金管理中心做此项事业属于政

人把房子抵押给有政府背景的公益性机构由公益策性上海模式

性机构一次性或分期支付养老金老年人去世时产搭建平台

#

!

*

的最大特点是由具有公信力的部门

#

成功几率显然更大"#保险公司和其他机

权由这些机构处分#)剩余价值*!房价减去已支付的构来做这个事情则是市场行为

&

其二前者的放贷

#

#"

四川师范大学学报

!

社会科学版

"

对象是有住房的老年人

定期向借款人放贷到期以出售住房或其他资产还普遍实行的以房养老模式

所以两者最大的区别在于房屋交易的先后即用倒按揭的情形不多

倒按揭只是抵押最终产权人还可以是抵押人而第二种方式是

以房自助养老

也正因为以房自助养老

致了实践中的最大阻力

当然以房养老也可以不卖房

一个被称为养老房屋银行

这一项目是北京寿山福海国际养老服务养老服务机构提供此类服务方面与

中心和中大恒基房地产经纪有限公司的合作成果上海模式类似第三种方式即前述主要体现为

根据其养老房屋银行

向该机构提出养老需求

际养老服务中心原有房屋则委托中大恒基房地产似

经纪有限公司对外出租租金用于抵扣老人在养老

#

以其自有住房作抵押

#

银行

)

倒按揭*#这也是通常国外以

)

美国模式

我国目前严格意义上采

成功有效的实例还很少

*

为代表所

#

&

贷

&

#

)

*

#

&

)

*

#

)

以房换养*#即老年人把房子交给养

+

@,

)

*

则事先已完成产权人的变更 %%% 老服务机构

#

然后享受其养老服务

遭养老服务机构出租老人辞世后其房产由养老服务

都可归入此

曾经以南京汤山留园老年公寓为代表的南京

倒按揭的雏形也不可行但在由

#

老人的房子则由

)

*

在先的房屋产权变更

#

&

机构处置&)北京模式*')新上海模式*

&

#

&

例如#)**"年类

)

#

*

月

#?

日

#

)

*

的业务在模式*#虽然只是

)

*

#

北京推出

&

)

北京模式*')

新

上

&

*

&

)

*

协议#>*岁以上的老人只要海模式

*

的

)

以房自助养老*#其在由政府背景的公益

#

便可入住北京寿山福海国性机构提供此类服务方面与

)

新加坡模式

*

有所类

#

&

#

三者相比

北京的变异化发展

#

后两种方式可谓在倒按揭

我们认为从实用价值上讲

)

*

基础上

+

E,

中心产生的相关费用

&

我们可以将其称为

)

&

#

从目前

模式*&又如#)**"年上海市普陀区为老年社区服试行的第二种方式最后过渡到规范的第一种方式

#

务中心

作的

按揭

房产但生活困难的老年人服务

活的同时又能让其住房创造出

就是让拥有个人产权的独居老年人将现居住的房我国当前的发展状况

屋出租包租得到的租金用作入住养老院的费用草莽阶段

而且如果老人不愿意出租房屋还可以选择敬老一方面

#

助残房屋置换倒按揭本来是个盈利的好品种

市场置换运行方式残疾款是一个跨银行跨保险的金融理财类产品

人解决因楼层较高等所带来的生活上的困难保险公司的精算要求非常高加之潜在风险

们可以将其称为倒按揭这种新型房地产融资养老方式目前还呈

由上可见以房养老本身就呈现出多样化民间试水金融机构观望的初始状态由于我国

养老方式日益多元化之今日老年人通过以房养老房地产市场价格中长期走势且人均预期寿命等难

以房自助养老倒按揭等方式用获得的养以预测所以银行控制风险的难度很大同样因为

老金来具体实现其所选择的机构养老服务或者居潜在风险国内保险公司也不敢轻易尝试

家养老服务上海市公积金管理中心的以房自助养为此政府应当为倒按揭提供政策上的必要支持

候鸟式养老适当减少金融机构风险另一方面就上海的以房

除了由社会力量或政府部门自助养老而言该运行模式虽有所创新但它实施

居家养老服务平台*#越来越大的起来同样有许多难度

涉及到政府担保房产评估

老年市场也在催生专门的社会化养老型物业对抵押贷款房屋维护房屋拍卖转让贬值保险长期

看护险等众多问题比如上海以房自助养老

式实施过程中就面临房屋定价人为操作租售价格

我国正于实践探索中的以房养老模可能产生倒挂市场机构运作风险较大房屋产权变

式主要表现为以下三种方式第一种方式即前述的更阻碍试点等问题与困难

'

上海房地产业企业家联合会与房产公司合应是我国以房养老模式所应走的发展路径

&

)

以房自助养老*#就不同于保险公司推出的

倒二

计划主要为拥有基本建议

#

#'现实困境

)

! "

以房养老模式在实践探索中的突出问题及

*

模式

&

该项

)

以房自助养老

在不影响老年人生

价值*&其具体方案以房养老模式面临着诸多现实困境

相当程度上仍处于市场启动

*

&

事实上

#

我国目前实践探索中的

)

&

可以说其在

#

(

#

'

#

&

的

)

*

&

#

)

#

就

)

倒按揭

*

的主要承担机构银行而言

*

和

)

居家养老房屋理财方案*#即通过

让拥有部分资金的老年人

)

*

#

但因反向抵押贷

对银

使

)

#

'

*

'

#

+

>,

&

我行

'

#

)

新上海模式*&

得

)

*

#

&

在

)

'

*

&

#

的

)

*

或

)

*

#

)

#

&

#

*

#

)倒按揭*&

#

!

)

#

)

*

老

*

试点属于居家养老服务"#甚至

)

*

等

&

$

#

)

所以

搭建收购

#

就以房养老而言

#

*

#

'

返租的

)

#

'

&

'

此

#

我们完全可用)>*岁前人养房#>*岁后房养人

*

&

#

)

*

模

来评价

&

#

'

总结来看

#

'

&

#?

!

于新循论我国养老服务业之市场化运行模式及其规范

)'

基本对策鉴于以房养老模式作为我国解决会保障机构应该与保险公司

养老问题一种行之有效的新兴方式特别是其良好极配合发挥倡导者和合作者的作用

的发展前景为有效避免并克服其现实不足及潜在作为咨询机构出现充分利用较之于民间机构所无

风险我们希望通过以下两点基本建议经政策引法比拟的信誉优势给出中立性的咨询意见这样

#

导特别是金融政策的大力扶持及相关的制度配套政府以此种市场主体身份的积极参与将促进贷款市

尽快开拓出一条以房养老的示范性新模式以更好场的更快发展同时央行在必要时也应进行援助

因应我国养老服务业发展之所需如当贷款机构从事以房养老业务时出现资金短缺时

实现可持续发可向央行申请专项再贷款而当贷款机构或开办以

政府应建立和完善相关法房养老保险业务的保险公司破产时央行则可直接

明确申请以房养老的人员资格准确评估抵押房接管相关业务或者责令接收机构负责继续开展以

产价值合理计算分期发放贷款金额而且还应加房养老相关业务

强对市场主体贷款提供机构和中介机构的监管余语一种值得期待的新型养老模式

为有效避免信息不完全情况下老年人被误导要明我国长期以来不健全的社会养老保障体系

确贷款人必须披露包括利率费用等信息对中介机国人形成并世代沿袭着养儿防老的传统观念

构通过认证和监控确保其服务质量对执行情况进以房养老的老年人既能住在自己房子里又能将房

行有效监控及时受理老年人投诉并给予快速反应产提前变现用于养老则不失一种可行的养老模式

其二金融政策支持方面政府应对以房养老项正如一些专家所指出那样相对于年轻的子女而言

目提供政策优惠包括对老年人参加以房养老获取老人更加需要钱在这种情况下如果老人将自己

的贷款予以税收豁免对银行保险公司从事以房养的房产作为遗产留给了子女按照庇古福利经济学

老的贷款收入保险费收入给予税收等优惠其三的观点

&

'

银行

'

房地产公司等积

#

&

其中政府可

#

'

#

&

#

&

#

&

!

#"建立完善相关的制度保障

#

&

展

规

&

其一

#

法律保障方面

#

&

#

&

'

&

!

三

"

(

#

使

'

#

)

*

&

而

#

&

等

&

#

&

#

'

#

'

&

#

#这无疑是一种福利损失%%%最需要用钱的

以房养老模式的运行因其延续时间人没钱用而正值壮年的子女却得到了一笔额外收

#

财富分配的不合理会降低社会总体的福

更会损害老年人的福利从这个角度说

控制风险方面

#

长

现风险

'

变动因素多

'

动用资金巨大并存在支付风险

购买力风险预期寿命风险

房价波动风险等众多风险

'

变入

&

显然

#

'

城市规划风险

'

利水平

#

&

#

以

值得期待以房

&

用事实证明老年人在

充分发用过去自己的劳动积累养活自己当然作为一种

以房养老这一业务的具体开办涉及购新兴的经济模式以房养老模式的运行必然面临着

售房交易资产评估以至最终的房屋产权完种种困难但正如国人对按揭买房的接受过程一

随着制度的完善和健全以房养老必将成为我们

社面对养老问题可供选择的模式之一

+

",

信用道德风险

'

#

必须加强房养老作为一种新型养老模式

#

风险控制

&

养老模式一个最大好处就是

#

!

)"倡导政府及多类社会机构积极参与

#

&

#

挥聚合效能

房交易

&

#

'

#

)

*

全归于贷款发放机构并通过拍卖收回款项等一系列样

#

工作

#

而这显然不是社会保障机构的强项

&

所以

#

&

注释

!

#

'

产业化机制下

#

由养老服务机构为住养老人提供住养

'

生活护理

'

日托照料康复训

'

!

我们所称的养老服务业是指在社会福利社会化市场化

' '

康复托管临终关怀等方面综合性机构养老服务和由居家养老服务组织为居家的老年人提供生活护理

精神慰籍等方面专业化居家养老服务满足老年人特殊生活需求的服务行业

'

练

'

#

&

政府出让公办养老服务机构经营权

含义是建设运营

资养老服务业社会投资者在规定的经营期限结束后

&

当然基于政府出让公办养老服务机构经营权本身的风险性及目前的不成熟性

政府的互补品*#即政府通过民办养老服务机构

#有点类似QO\方式!)*世纪?*年代以来在国际上出现的一种新的项目融资模式#

其

政府通过出让公办养老服务机构一定期限的经营权收益权来吸收民间资本投

移交*"&也就是说# ' #

将该公办养老服务机构的产权和经营权无偿地移交给当地政府

对其的现实运用要严加规范和控制

"

)

%

&

#

&

#

)

政府的替代物

来执行自身的部分职能政府应当对民办养老服务机构的服务供给通过采取补贴合同贷款和贷款担保等多种形式予以

资助

承包与租赁的区别主要在于^一^方^面

*

或

)

#

按照政府补贴理论民办养老服务机构在职能上可视为

&

'

&

(

#

前者通过承包合同

#

本身不仅使用承包的场地

'

设备等有形物更重要的是承包的对

#

$

#F

四川师范大学学报

!

社会科学版

"

象往往可以通过经营创造价值而产生效益

承租人支付租赁费

&

后者则通过租赁合同

#

将房屋

'

场地

'

设备等动产或不动产的使用权交给承租

人

面

#

&

租赁人的目的是使用租赁物但租赁物本身并不创造价值

两个合同的具体内容也有许多显著区别

三方面的对策措施主要参考张时飞稳妥推进养老服务机构

(4::K(11NNN'9%32%&%I;'3/99'3.194P91PKP]1:)**?*!*"2#E?>E'4:5&

#

也就是租赁物本身不滋生收益另一方

$

#

)

其次*')再次*')最后

*

/

)

公建民营

*试点改革0#载中国社会科学

%

网

#

可对应参阅长春市人民政府办公厅

湖北省社会福利机构民办公助办法和湖北省社会福利机构公办民营指导意见

! /

试行"0

等规范性文件所涉及的有关规定

&

隆学文

/

关于社会力量兴办养老服务机构实施民办公助的意

&

就这些建议措施的具体应用而言

以及

见

0!长府办发+)**?,!)

号

"

/

!

试行"0!鄂民政发+)**@,#**

号

"

'

/上海以房自助养老模式简析0#载北京经济信息网(4::(11NNN'W82.8:'.8:'3.1

K

载

P;X1;XWI1)**?*)1:)#FF"#'4:5$柴效武/对我国发展反抵押贷款的思考0# 4::K(1134/2P2/%N,'W&%I342./'3%51X91

)?E*!>'4:5&&

'

此处的基本建议主要参考侯羽

0

#

参考文献

!

+#,张时飞

:

)**?*!*"2#E?>E'4:5'

'

稳妥推进养老服务机构

)

公建民营

*

试点改革+<Q1OR,'+)**?D*!D*",'4::(11NNN'9%32%&% '3/99'3.194P91PP]1

K

I;

K

+

'

),鲁小慧关于我国养老机构发展中存在的问题及对策探讨++,'中国经贸#)**?#!)*"'

'

!

!,林立以房养老南京搁浅租房养老成养老保障新尝试+(,'江苏商报#)**?D*!D*E'

@,唐佳

E,郇丽')以房养老

>,徐运

",陈丽君

+

'

沪酝酿首例

)

以房自助养老*+(,'新闻晨报#)**"D*@D)*'

*的中国式困境+(,'中国新闻周刊#)**"D##D*>'

以房养老*+(,'新闻晨报#)**"D#*D!*'

值得期待+(,'市场报#)**"D#*D)!'

+

'

不卖房子

#

也可以

)

+

'

作为新型养老模式

)

以房养老

*

:

*#03:136-#,'*2'%3-*%;34$.-6,<-#,'*

'

()0,*-+=.%36.&>7-63"36?,732-6@3#,<-#,'*

"

^6_2.DP,.

!

R/NV.9:2:,:8#1234,/.(%-5/&6.278-92:#U48.=,#1234,/.>#**>?#U42./"

; I

!

5+#6-7#(A278-98%K8-/:2%.5%=89%0:485/-S8:2]/:2%.%08&=8-&;D3/-898-72382.U42./#82:48-

485/:,-8%.89%0K,W&23D89:/W&2942.I/.=K-27/:8D%K8-/:2.I%-K-27/:8D89:/W&2942.I/.=K,W&23D

,KK%-:2.IN2:4K%&23;9,KK%-::%38-:/2.8P:8.:#%-/::85K:8=%.89%0-878-985%-:I/I8#/&&3%.D

-%.:=20023,&:2890-%5/W98.38%09;9:85#2./=8`,/3;%0-8I,&/-2]/:2%.#&/3S%0K,W&23,.=8-9:/.=D

.I/.==278-92%.%0%K8-/:2.I%-28.:/:2%.#N42343/&&90%-,-I8.:&;-8&87/.:K%&23289/.=58/9D

-89#89K832/&&;K-%38=,-/&-8I,&/-2]/:2%./.=9,K8-729%-;8.0%-3858.:#9%/9:%3%.=,38:%:482-

8I,&/-2]/:2%.#I-%N:4#/.=%K8-/:2%.9,KK%-:8=W;/9,9:/2./W&89;9:85'

3&9'6%+(8&=8-&;D3/-898-7238$%K8-/:2%.5%=89%05/-S8:2]/:2%.$K,W&23D89:/W&2942.I/.=

:

9

0

2

,

-

8

K-27/:8D%K8-/:2.I K

$-27/:8D89:/W&2942. /.= ,W&23D9, %-:2. $-878-985%-:/8$-878-985%-:D

I K KK I II

I/I8

!

责任编辑

"

苏雪梅

#

)*